Отношения права собственности (ст. 222, 225 ГК РФ)

Статья 222 ГК РФ- «самовольная» постройка.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешения или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные в градостроительные или строительные нормы на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в предусмотренных законом случаях за лицом, в пользовании которого на законных основаниях находится земельный участок, при соблюдении ряда условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Споры по самовольным постройкам рассматриваются в порядке искового производства по месту нахождения постройки.

Цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже инвентаризационной стоимости объекта или при ее отсутствии – не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, а на объектах недвижимого имущества, принадлежащей организации, не ниже балансовой оценки объекта. Согласно п.п.1 п.1 ст. 333.19 НК РФ исковое заявление облагается государственной пошлиной в процентом соотношении от цены иска.

Практика №1.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2018 г. N 77-КГ18-4

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кононова Николая Сергеевича к администрации г. Липецка о признании права собственности на жилой дом

установила:

Кононов Н.С. обратился в суд с иском к администрации г. Липецка о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г. <...>, СНП "<...>", массив 1, участок <...>, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка, расположенного на территории СНП "<...>", на котором возведен жилой дом. На момент приобретения земельного участка и строительства дома участок был отнесен к зоне Ж-4: зоне жилой застройки на реконструируемых территориях, в которой основным видом разрешенного использования являлись отдельно стоящие дома. Возведенный жилой дом соответствует утвержденному градостроительному регламенту, построен с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Решением Советского районного суда г. Липецка Липецкой области от 27 июня 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 4 сентября 2017 г., Кононову Н.С. отказано в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе Кононов Н.С. просит отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 4 июня 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами установлено, что Кононов Н.С. на основании договора купли-продажи от 8 мая 2013 г. является собственником земельного участка N <...> в СНП "<...>" площадью 400 кв. м.

Земельный участок, как следует из договора купли-продажи, заключенного между Кононовым Н.С. и Ворониной Л.П., предоставлен последней 2 ноября 1992 г. из земель населенных пунктов для садоводства. После этого было изменено разрешенное использование данного земельного участка с садоводства на использование под отдельно стоящие жилые дома (этажностью до 3 этажей, включая мансардный) с придомовым участком от 0,04 га до 0,09 га, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 30 декабря 2015 г. и свидетельством о государственной регистрации права собственности Кононова Н.С. от 29 января 2016 г., выданном взамен свидетельства от 22 мая 2013 г.

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте, составленном по состоянию на 28 февраля 2017 г., истцом на указанном земельном участке в 2015 году возведен двухэтажный жилой дом общей площадью 150 кв. м.

Из письма Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка от 21 февраля 2017 г., направленного в адрес Кононова Н.С, следует, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Липецка, утвержденными решением Липецкого городского Совета депутатов от 29 июня 2010 г. N 51, территория СНП "<...>" располагалась в зоне жилой застройки на реконструируемых территориях (Ж-4). Решением Липецкого городского Совета депутатов от 9 февраля 2016 г. N 73 утвержден Генеральный план г. Липецка на период до 2035 года, согласно которому территория СНП "<...>" относится к зоне размещения садовых и дачных домов, а Правила землепользования и застройки г. Липецка от 29 июня 2010 г. применяются в части, не противоречащей правилам, утвержденным 9 февраля 2016 г., а потому возведенный истцом дом не может быть признан жилым домом.

Суд первой инстанции, проанализировав положения пункта 2 части 1 статьи 40, части 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации, части 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пунктов 1 статей 32 и 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", установил, что Кононов Н.С. возвел жилой дом на земельном участке, отнесенном к территориальной зоне, предусмотренной для размещения садовых и дачных участков, где в соответствии с градостроительным регламентом данной территориальной зоны возможно размещение на садовом участке только садового или жилого дачного дома, а потому правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на жилой дом не имеется.

Суд первой инстанции также отметил, что Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка Кононову Н.С. отказано в разрешении на ввод в эксплуатацию спорного домовладения как жилого дома, а то обстоятельство, что возведенный истцом дом соответствует санитарно-техническим и противопожарным требованиям при отсутствии проекта планировки застройки территории садоводческого товарищества, не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.

Соглашаясь с позицией суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда полагала, что градостроительные регламенты, которые были установлены Правилами землепользования и застройки г. Липецка для зоны жилой застройки на реконструируемых территориях в отношении территории СНП, где расположен земельный участок истца, не применяются, поскольку проект планировки и (или) проект межевания территории СНП не разработан.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 данного кодекса).
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 258-ФЗ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).
Судом установлено, что земельный участок, на котором расположено спорное строение на момент рассмотрения спора отнесен к территориальной зоне, предусмотренной для размещения садовых и дачных участков согласно Генеральному плану г. Липецка, утвержденному 9 февраля 2016 г., и в данной территориальной зоне возможно размещение на садовом участке садового или жилого дачного дома.

Однако суд апелляционной инстанции не учел и не дал какой-либо оценки следующим обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения дела.

На момент возведения истцом жилого дома (строительство окончено в 2015 году) действовали Правила землепользования и застройки г. Липецка, утвержденные решением Липецкого городского Совета депутатов от 29 июня 2010 г. N 51, в соответствии с которыми территория СНП "<...>" располагалась в зоне жилой застройки на реконструируемых территориях (Ж-4), в которой основным видом разрешенного использования являлись отдельно стоящие дома. В период с мая 2013 года по декабрь 2015 года было изменено разрешенное использование земельного участка истца с садоводства на использование под отдельно стоящие жилые дома (этажностью до 3 этажей, включая мансардный) с придомовым участком от 0,04 га до 0,09 га.
Домовладение окончено строительством в 2015 году.

Точная дата изменения разрешенного использования земельного участка не установлена, в связи с чем не представляется возможным разрешить вопрос о самовольности постройки.

Если дом возводился на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, то в силу пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство дома не требовалась. При этом, суду следовало определиться с возможностью легализации данного дома как жилого с учетом изменения разрешенного использования земельного участка, предполагающего возможность строительства на нем индивидуальных жилых домов.

В том случае, если строительство спорного дома было осуществлено истцом на земельном участке, который на момент возведения сооружения был предназначен для индивидуального жилищного строительства, то следовало рассмотреть вопрос о возможности признания права собственности на данное строение в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с частью 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для строительства индивидуального жилого дома застройщик должен получить разрешение в уполномоченном на выдачу таких разрешений органе, а такого разрешения у Кононова Н.С. не имелось.

При этом, судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда следовало учесть положения части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Допущенные судом второй инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 4 сентября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.